임대사업자 임대보증금에 따른 보증보험 가입여부 확인하기

저는 아파트가 제 이름으로 2채가 있어서 1채를 임대사업자 등록을 해서 관리하고 있습니다. '21년 8월 18일 이후 임대차 계약을 하면 이제 보증보험을 가입해야 합니다. 임대사업자가 보증보험을 가입하지 않으면 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금을 받게 된다고 합니다. 

 

너무나 강력한 법안에 놀랍기도 하지만, 취지는 전세보증금을 떼어먹지 말라는 경고라고 이해를 합니다. 그런데, 특정 조건에 해당하면 보증보험에 가입하지 않아도 된다고 해서 그 계산방법을 알아보고자 합니다.

 

 

 

1. 임대보증보험에 가입하지 않아도 되는 경우 

 

임대보증보험에 가입하지 않아도 되는 경우는 두 가지입니다. 

 

첫 번째, 임대보증금이 없는 경우입니다. 

 

임대를 하면서 보증금을 받지 않은 경우는 보증금에 대한 반환의무가 없으니 당연히 보증보험을 가입할 필요가 없습니다. 

 

두 번째, 담보권 설정금액 + 보증금 - 주택 가격의 60% 금액이 보증보험 가입대상 금액인데, 이 금액이 0보다 적으면 가입할 필요가 없습니다. 

 

위 설명에서 담보권 설정금액은 단순하게 말씀드려서 주택담보대출 금액이라고 생각하시면 됩니다. 주택담보대출 금액도 결국 대출이니 반환의무 금액에 포함시키는 것입니다. 

 

하지만, 대부분 반전세 아파트로 운영을 하실 테니 두 번째 케이스에 해당되는지를 따져보면 될 것입니다. 물론 첫 번째에 해당되는 분은 따져볼 것도 없지만요. 

 

 

 

2. 내 주택이 보증보험 가입대상인지 확인하기 

 

그렇다면, 반전세 아파트로 임대를 놓고 있는 경우에 보증보험 가입대상인지 계산하는 방법을 살펴봅시다. 그렇게 어렵지 않습니다. 

 

위에서 말씀드렸지만, 공식은 아래와 같습니다. 

 

①담보권 설정금액 + ②보증금 - ③주택 가격의 60% < 0

 

공식에 의하면 3가지 정보면 확인하면 계산이 가능합니다. 

 

①담보권 설정금액은 주택담보대출 금액이므로 대출을 받은 은행 홈페이지나 앱에서 조회를 하면 금액을 정확하게 확인하실 수 있을 것입니다. 담보대출 금액이 없으면 0원으로 계산하면 됩니다.

 

②보증금은 부동산 임대차계약서를 보시면 기재가 되어 있습니다.

 

③주택 가격은 주택공시 가격을 찾아야 하는데 [부동산 공시가격 알리미] 홈페이지에서 아파트 공시가격 조회가 가능합니다. 오피스텔의 경우는 [홈텍스] 홈페이지에서 조회가 가능합니다. 

 

조회된 공시 가격에 아래 보정 비율을 곱하면 주택 가격을 계산할 수 있습니다. 

구분	9억 미만	9~15억	15억 이상
공동주택	150%	140%	130%
단독주택	190%	180%	160%

 

예를 들어 설명드리면, 

 

아파트의 경우 공시 가격이 8억 원이면 8억*150%인 12억이 주택 가격입니다. 반대로, 12억짜리 단독주택에 사신다면 12억*180%인 21억 6천만 원이 주택 가격이 되는 것입니다. 

 

이렇게 계산하여 0보다 작은 음수가 나오면 보증보험 가입대상이 아니고, 0보다 큰 양수가 나오면 해당 금액에 대해 보증보험을 가입하시면 됩니다. 

 

보증보험은 서울보증보험과 주택도시 보증 공사 2 군데서 가입이 가능한데, 네이버 같은 검색사이트에서 집 근처에 있는 지점에 전화를 하셔서 문의하시면 됩니다. 

 

보험료가 서로 다르기 때문에 양쪽 회사의 보증보험료를 비교하여 가입하시는 것이 좋습니다. 

 

 

3. 보증보험 관련 사실을 어떻게 신고해야 하나? 

 

이렇게 보증보험 가입 여부와 금액을 확인하면 이 사실을 어디에 어떻게 신고하는지 궁금하실 것입니다. 

 

앞으로는 임대계약을 할 때 간의 계약서나 임의 계약서가 아닌 표준임대차계약서를 사용해야 합니다. 이번에 개정된 표준임대차 계약서에는 이 보증보험 가입 관련 사실을 기재하는 공간이 있습니다. 

 

그러므로, 갱신계약을 하실 때 표준임대차 계약서에 보증보험 가입관련 사실을 기재하여 물건 소재지 구청 주택과에 제출하시면 됩니다. 

 

제출 기간은 계약 체결 후 3개월 이내이므로 급하게 서두르실 필요는 없습니다. 먼저 표준임대차 계약서를 작성하시면서 모르는 부분은 구청 주택과에 전화로 문의하시는 것이 좋습니다. 

 

작년이나 올해 임대주택을 운영하셨던 분은 아마 담당 구청에서 표준임대차 계약서 작성과 보증보험 관련 사실 등록에 대한 안내 DM을 받으셨을 것입니다. 

 

구청 주택과에 등록하실 때 가져가셔야 하는 서류는 아래와 같습니다. 

 

신분증, 표준임대차계약서, 보증보험 관련 임차인 동의서 등 3가지 서류입니다.

 

보증보험 임차인 동의서는 내가 보증보험에 가입할 필요가 없다는 동의를 받는 것인데, 임차인을 만나 변경된 제도에 대해 설명을 해 주고, 위에 계산한 기록을 보여주고 설명드리면 됩니다. 

 

서류를 구청 주택과에 제출하면, 그냥 아무런 검증 없이 등록하는 것이 아니라, 주택 가격을 맞게 계산했는지, 임대금액은 맞게 증액을 시켰는지 꼼꼼하게 체크를 해 줍니다. 

 

저도 이런 과정을 통해 표준임대차 계약서를 구청에 등록하고 왔는데, 실수로 숫자를 잘못 기재하여 수정한 후 팩스로 재접수하는 수고를 하였습니다. 

 

서류를 작성하실 때 꼼꼼하게 확인해서 가세요. 

 

 

 

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지금 유지하고 있는 임대주택은 언젠가 팔아야 합니다. 왜냐하면, 나중에 부모님 노후자금으로 사용해야 하기 때문입니다. 그때가 오면 속초에 작은 집을 구입하고 싶습니다. 속초는 제가 살고 싶은 곳이거든요.  

 

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